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解決事例8:特別代理人選任申立による解決事例

守口市の土地所有者からの御依頼案件です。

 

ある土地を法人に賃貸し、当該法人が土地賃借人として、借地上に建物を建築しましたが、当該法人の代表者(唯一の取締役かつ唯一の株主)が死亡し、全相続人が相続放棄をしたため、土地賃料が長期間未払いとなっていました。

 

そこで、現状を打開したいとのことで、弁護士受任となりました。

結論から言いますと、建物収去土地明渡請求訴訟を提起するとともに、特別代理人選任申立てをし、特別代理人と裁判上の和解をするにより当該建物所有権を取得することができました。
以下、具体的な流れを報告します。

 

まず、当該法人の登記簿を取得し、代表者の住所及び氏名を把握し、代表者の出生まで戸籍をさかのぼり、相続人を把握しました。
そして、相続人に対して書簡を送り、全相続人が相続放棄したことを確認しました。
そうしますと、当該法人の株主が居ないことになり、株主総会を開催することができず、新代表者を選任することができないため、そのままの状態で提訴しても、訴状の送達を受けるものがいません。
そこで、建物収去土地明渡訴訟を提起するとともに、特別代理人(民事訴訟法35条)の選任申立てをし、選任された特別代理人が訴状の送達を受けて、訴訟係属が実現しました。

 

その後、受訴裁判所から、特別代理人に対する権限付与に対して否定的な示唆もあったため、一時取締役の選任申立てもしましたが、最終的には、特別代理人に対する授権がなされ、未払賃料を放棄する代わりに、依頼者が当該建物の所有権を取得する内容の和解を実現することができました。

 

最終的に裁判所が授権してくれた理由としては、
①全相続人が相続放棄しているため、利害関係人が居ないこと、②土地賃貸借契約の解除の効果が生じているため、当該法人には建物収去義務が発生しているが、収去(解体)することは不経済であること等の事情があり、その旨を上申したことが奏功したためと思われます。

 

なお、本件建物は未登記建物であり、所有権取得後に保存登記をする必要があったため、事前に、保存登記に適した和解条項案かどうかを管轄法務局に確認しました。

この事案については、死亡した代表者につき、相続財産管理人選任申立てをする方法も理論的には考えられました。

 

しかし、相続財産管理人では、上記のような和解を実現する権限を取得することが難しいと判断し、建物収去土地明渡訴訟の提起と特別代理人選任申立ての方法によりました。


解決事例7:滞納家賃の回収と明渡しの事例

守口市の不動産オーナーから、滞納家賃の回収と明渡の御依頼をいただきました。

賃借人は生活保護者です。

滞納家賃の回収を目指して内容証明郵便を発送しましたが、支払期限になっても支払いがありませんでした。

そこで、受任後に発生する家賃については守口市に連絡して代理納付の手続をして回収しつつ、滞納家賃について明渡訴訟を提起し、勝訴判決を獲得しました。

なるべく費用をかけずに明渡を実現するために、勝訴判決に基づいて、任意の明渡交渉をしましたが、賃借人は明渡を実行しませんでした。

そこで明渡の強制執行の申立てをして、明渡しの催告の手続まで進みました。もっとも、明渡しの断行の手続に移行する前に、賃借人が自ら退去し、これにより明渡を実現することができました。

本件は長期間の家賃滞納案件でした。

滞納期間が長期化すればする程、明渡の実現までに時間がかかりますので、なるべく早い段階で、守口門真総合法律事務所に法律相談に来ていただければと思います。


解決事例6:滞納賃料回収の事例

枚方市にあるテナントの賃貸オーナーから、滞納賃料の回収の御依頼をいただきました。4か月分の賃料滞納です。

 

弁護士が内容証明郵便を作成して発送し、賃借人に到着し、到着後2週間内に、滞納賃料の全額を回収することに成功しました。このテナント借り主は、駐車場代も同様に4か月分滞納していましたが、こちらも回収することに成功しました。

 

御依頼から1か月内での早期解決です。

 

御本人対応や自社対応では回収することが困難な滞納賃料も、弁護士に御依頼いただくと、このように早期解決が実現する可能性があります。滞納額が増額すればするほど、回収が困難になる傾向がありますので、お早めに、守口門真総合法律事務所に御相談いただければと思います。


解決事例5:未払地代請求・建物収去土地明け渡しの事例

土地を賃貸しているオーナーからの相談です。

 

土地を貸して、借地人が建物を建てて工場を経営していたが、経営者が死亡した後、相続人が地代を支払わず、建物も放置している案件でした。

建物登記簿に所有者として登記されている借地人を特定し、その除籍及び戸籍等を取得し、法定相続人を特定しました。


そして、その法定相続人に対して、未払地代請求・建物収去土地明け渡しを、請求しました。

地代は比較的スムーズに回収できました(合計14か月分の回収)が、建物収去については高額な費用がかかるため、やや難航しました。地代が定期的に回収できるため、請求をどこまで貫徹するのか依頼者に確認したところ、地代回収よりも、土地の明け渡しを強く希望されました。

そこで、借地人の法定相続人に対し、「このまま地代を支払い続けると、ますます建物収去費用を捻出することが困難になりますよ」と説明し、法定相続人による建物収去土地明け渡しを実現することができました。建物収去後は、建物の滅失登記がなされ、土地の固定資産税が高くなるため、その点も事前に依頼者にお伝えしておきました。

ご本人による請求ですと、相手も本腰を入れて動いてくれないことも多々あると思います。また、そもそも法律上正しい請求の相手方(本件では法定相続人)を特定すること自体困難であると思われます。

 

守口門真総合法律事務所では、不動産オーナーのため、平日夜間、土日を問わず、無料相談実施中ですので、お困りの方は、是非お問い合わせください。


解決事例4:滞納賃料の回収と明渡の事例

枚方市のシャッター付ガレージのオーナーから,滞納賃料の回収と明渡の御依頼をいただきました(2軒分の御依頼)。

 

1軒は,弁護士が内容証明郵便を発送し,交渉により明渡の実現に成功しました。 御依頼から解決まで,約3か月のスピード解決を実現することができました。

 

もう1軒は,賃借人が契約時の住所から引越しており,内容証明郵便を送付しても届かなかったという,現住所が不明な難解案件でした。 しかし,弁護士の権限で,賃借人の携帯電話番号から現住所を特定し,内容証明郵便の発送と交渉により,明渡を実現することができました。 滞納賃料は分割で回収することになりましたが,明渡そのものについては,御依頼から明渡まで,約3か月というスピート解決を実現することができました。


解決事例3:賃借人が逝去された後、荷物が残置されていた事案

賃借人が逝去された後,荷物が残置されていた事案です。

賃貸人による自力での解決が難しい状況であったため,建物明渡請求・未払賃料回収を御依頼いただきました。

 

相続人・連帯保証人が当初呈示した条件は,敷金を未払家賃の一部に充当するのみで動産撤去もしないというものだったのですが,相続人・連帯保証人が置かれた法的立場をお伝えし,粘り強く交渉した結果,動産の撤去,明渡義務の履行,未払家賃の回収を実現しました。

 

これにより,賃貸人は未払い家賃を回収したのみならず,すぐに新しい入居者を募集することができました。

 

賃貸人が自力で相続人や連帯保証人と交渉し,未払家賃回収・建物明渡を成功させることは困難を伴います。

弁護士の介入により,交渉のみで終了する場合であっても,法にのっとった適切な手段をとることができます。 お手伝いさせていただきますので、お気軽に御相談下さい。


解決事例2:老朽化が著しい建物の賃貸人から賃借人に対する立退請求

老朽化が著しい建物の賃貸人(オーナー)様から,賃借人に対する立退請求の御依頼がありました。

老朽化した建物とはいえ,正当な権利を有する賃借人に立ち退いていただくのは非常に困難でしたが,綿密な現地調査を行い,交渉材料を用意した結果,明渡を実現しました。

 

賃借人から請求された立退料についても,大幅に減額させての和解を実現しました。

早期の明渡が成功したことにより,賃貸人(オーナー)様はすぐに老朽化した建物を取り壊し,新たな建物を建設することで土地の有効利用につなげることが可能となりました。

 

当事者のみの交渉ではなかなか明渡をしてくれない賃借人に対し, 第三者である弁護士が入り交渉することにより,法にのっとった適切な手段をとることができるので,早期の解決に結びつきます。

お手伝いさせていただきますので,お気軽に御相談下さい。


解決事例1:賃借人が亡くなった場合の、建物明渡と賃料回収の事例

賃借人が逝去された後,長年にわたり荷物が残置されていた事案です。

賃貸人による自力での解決が難しい状況であったため,賃借人に対する建物明渡請求・未払賃料回収を御依頼いただきました。

 

相続人が見つからなければ建物から荷物を運び出すことすらできない状況の中で,相続人を発見しました。 そして,明渡合意・残置物の所有権放棄・未払家賃の一部回収を実現しました。

 

これにより,建物内に残っていた荷物も全て処分することができ,新しい入居者を募集することができました。

 

賃貸人が自力で相続人を見つけ,交渉し,未払家賃回収・建物明渡を成功させることは困難を伴います。 法律家が介入することにより,法にのっとった適切な手段をとることができます。

お手伝いさせていただきますので、お気軽に御相談下さい。


 

 

 

 

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