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明渡請求・立退きの流れ

賃借人が家賃を支払ってくれない、賃借人以外の人が住んでいる、もう信頼関係が壊れているから出て行ってほしい…。
賃貸人が頭を悩ませる局面は様々に考えられます。
しかし、たとえ賃借人が契約違反を犯しているとしても、賃貸人は、賃借人の許可なく勝手に賃貸物件から荷物を運び出し、明渡しを実現することはできません。
どんなに賃借人の行状が悪質であっても、きちんと法律にしたがった手順を踏まなければ、後に取り返しのつかないリスクを引き起こす可能性があります。
以下に、建物明渡しをめぐる問題解決の流れを説明します。

 

問題の調査

まず、賃貸借契約の内容、賃借人の契約違反の態様・程度、物件の現状などを精査し、賃料を請求する相手は誰か、明渡しを求める相手は誰か、どのような解決が妥当か、契約を解除する必要がある場合にすでに機が熟した段階かなど、問題解決に向けての見通し・判断を立てます。

そもそも賃貸借契約のような、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、契約を解除することはできません。(これを「信頼関係破壊の法理」といいます)

したがって、例えば家賃の滞納がいまだ1~2カ月であるなど、賃借人の背信性の程度が軽いケースでは、基本的に賃貸借契約の法定解除は認められず、賃借人に対して明渡しを求めることはできません。

 

任意の交渉

調査の結果にもよりますが、概ね次の段階として、賃借人側の事情を聴き、話し合いや交渉を通しての解決を検討することになります。
ここでは、内容証明郵便等を利用して、相手方に支払いを催告し、あるいは契約解除の意思表示を示しつつ、交渉の場を持つことになります。
後に法的手続きへ移行する場合を想定すると、事前に賃借人に対して催告ないし解除の意思表示をしておくことが重要になります。明らかに無催告解除が認められるような特殊なケースでないかぎり、賃貸人は、原則として賃料の催告を経なければ有効な解除を行うことすらできないからです。
そのため、ここでの任意交渉は、賃借人との話し合いを通して低コストの解決を図る目的に加え、後の法的手続きの足掛かりをつかむ意味合いもあるといえます。

任意の交渉を通じて、賃借人が賃料の支払いに応じたり、あるいは直ちに明け渡すことを認めた場合は、これで解決です。

しかし、賃借人の中には、到底認められないような屁理屈を述べて交渉に全く応じない者、従順でいながら、いざ支払いや立退きの話になると言を左右にして逃げ回る者、あるいは、そもそも行方自体が不明な者など、任意の交渉では埒が明かない相手が少なからず出てきます。
このような場合、賃貸人からすると、この際手っ取り早く賃貸物件に強引に立ち入って、賃借人を追い出し、荷物を運び出すことを真っ先に考えてしまいがちです。
しかし、この点は相当注意を要する事柄になります。

 

*自力救済に伴うリスク

正式な法的手段によらず、このような自力での占有回復手段をとる場合、原則として、法が禁止している自力救済に該当し、その行為は高度の違法性を帯びます。
そのため、賃借人から損害賠償請求を受けた場合、その請求を跳ねつけるのは容易ではなく、また、住居侵入罪(刑法130条)、器物損壊罪(同261条)といった刑事責任までも問われかねません。
賃貸人側として、そのようなリスクを引き受けてまで自力救済へ踏み込むことは、決して推奨されるべき行為とは言えません。

 

法的手続

(1)訴訟

任意での和解交渉に賃借人が応じない場合、賃貸人は、まず建物明渡訴訟を提起することになります。
 仮に賃料の不払いも生じていた場合、裁判では、建物の明渡しに加えて、滞納家賃等の支払いも請求します。
金銭の支払いを命じる判決を得ることによって、のちの強制執行の際に、建物の明渡しと同時に賃借人所有の物品を差し押さえて、その売却代金を滞納家賃に充てることが可能になります。

裁判の段階になって、賃借人の側から和解の交渉に応じる姿勢を見せることもあります。
相手方の提案内容によっては、和解に応じることも得策でしょう。
裁判上の和解をして、判決と同様の効力を有する和解調書を確保することで、仮に賃借人が和解内容に反する行動をとったとしても、再度訴えを提起することなく強制執行に進むことができます。

 

*賃借人が所在不明の場合

賃貸トラブルにおいては、例えば長期間にわたる家賃滞納者が突然行方をくらまし、所在が分からなくなることがあります。
こうした状況は、さしあたって家賃を支払ってもらえる見込みがないという直接的な問題に加え、処々に法的な手続きを頓挫させる面倒を生じさせます。
建物の明渡しを求める場合、まず賃貸借契約の解除の意思表示は賃借人に対して行わなくてはなりません。契約の解除が有効になされないかぎり、契約はあくまで存続しており、いつまで経っても明渡しを求めることができない事態に陥ってしまいます。
また、裁判においては、訴状は相手方(賃借人)に送達されなければ、裁判所は手続きを進めてくれません。
そのため、住民票等の調査や周辺聞き込みによっても賃借人の所在が判明しない場合、訴状は、通常の方法での送達が不可能であるため、まずは「付郵便送達」を経て、最終的に「公示送達」と呼ばれる方法により送達が行われることになります。
これらの送達方法は、通常の送達に比べ、手間と時間を要する方法です。
そのため、賃借人の所在不明という事態は、いずれにしても解決を一定期間長引かせるものといえるでしょう。

 

(2)強制執行

上記(1)によって、仮に裁判を通じて建物明渡しの判決を得たとしても、賃借人が任意にその判決に従わない場合、賃貸人は直ちに強制的に賃借人を立ち退かせ、あるいは残された荷物を運び出すことはできません。
賃貸人が強制的に権利の実現を図るためには、国の機関(執行機関)による強制執行の手続きを踏まなければなりません。
不動産の明渡しの強制執行は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官が執行機関となり、債務者の不動産に対する占有を解いて、債権者にその占有を取得させる方法によってなされます(民執168条)。

 

→詳しくは「強制執行の流れ」へ

 

 

 

 

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